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バルク債権評価業務

投資リスク管理

かえでキャピタルマネジメントは、公認会計士、不動産鑑定士から構成される 会計事務所系の不動産鑑定業者(東京都知事(1)第2263号)です。

当社では、不動産担保付ローンを含めた貸付金の評価について、 信用リスク分析、不動産鑑定評価、債権保全額の算定(取り分計算)をワンストップで実施しています。

バルク債権評価のアプローチ

■ コンフォート作業

バルク債権を購入する際には、対象の貸付金に関する契約内容(貸付金額、返済スケジュール、金利、担保設定状況)などを 売り手が提出したものと一致していることを検討する必要があります。

小口債権の場合は、全件のコンフォート作業を実施しない場合もありますが、1件あたりの貸付金額が一定規模以上の場合は、 貸付金の精査が必要となります。

当社では、コンフォート作業として、主に以下の3つのタイプで作業を実施しています。

  • 貸付金の件数が多く、売り手のデータが信頼できる場合

    コンフォート作業を省略し、契約内容の照合は実施しないケース

  • 貸付金の件数が多く、売り手のデータを検証する必要がある場合

    一定のサンプル抽出水準で、サンプリングを実施し、サンプル・ベースで契約内容の照合を実施するケース。 この場合は、
    @サンプル抽出金額(カバレッジ)を決定し金額上位から抽する方法
    Aサンプル抽出件数を決定し無作為でランダム・サンプリングでサンプルを抽出する方法
    の何れかが採用されるケースが大半です。

  • 貸付金の件数がそれほど多くなく、売り手のデータを検証する必要がある場合

    全件の貸付契約内容の精査を実施します。

■ 信用リスク分析

買い手によって、信用リスクの考え方は様々なものが存在しています。

例えば、買い手が銀行、銀行系ファンド、銀行系ノンバンクである場合、 金融検査マニュアルに従った自己査定基準が存在するため、債権購入時において、 自行の自己査定基準に対応した債務者区分を行わなければ、会計上の引当金の計算、開示債権の増加額、BISへの対応ができません。

また、債権の購入の基準を独自に設定している場合、基準を満たした債権のみが買取対象となるため、 バルク債権の内容を分析する必要があります。

当社では、買い手の信用リスク判定プロセスに合わせた信用リスク分析を実施することで、 購入時のインパクトを買い手のエージェントとして把握し、分析します。

■ 不動産鑑定評価

バルク債権評価を実施するうえで、担保不動産の評価を行う必要がある場合、当社は不動産鑑定業者として、不動産評価を実施します。

不動産の評価を実施する際には、正式な不動産鑑定評価(不動産鑑定評価基準に準拠した、不動産鑑定業者としての価格評価)と 簡易な不動産評価(不動産鑑定評価基準に準拠しない、不動産デューデリジェンス)の2種類があります。

正式鑑定(前者)の場合は、不動産鑑定業者としての「不動産鑑定評価書」を作成し、 不動産デューデリジェンス(後者)の場合は、不動産鑑定評価基準に準拠しない「調査報告書」を作成することになります。

なお、バルク債権評価では、通常の資産価値の調査において採用される「正常価格」以外に、 早期売却を前提とした「特定価格」を合わせて評価するケースが多くあります。

ここで、「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、早期売却を前提とする場合など、 法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における 不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。

正式な鑑定評価を実施する場合は、「不動産鑑定評価ガイドライン」に従って、業務の受注が必要となりますので、 具体的な不動産鑑定評価の流れについては、下記リンクをご参照ください。

不動産鑑定評価のご案内

■ 担保保全額の算定

債権評価額としては、担保不動産の価格が債権評価額となる訳ではなく、不動産に設定された担保(抵当権、根抵当権)を前提とした、 保全額を算定する必要があります。

担保不動産の担保設定の状況が簡易な場合は、それほど手間が掛かりませんが、下記のような場合は、 担保保全額の計算(取り分計算)を行う必要があります。

  • 担保設定の順位(先順位、後順位)が物件ごとに複雑に設定されている場合
  • 複数の不動産に担保設定されている場合
  • 共同担保設定(共担)が設定されており、物件ごとの割付が必要となるケース
担保不動産による保全額は、下記の何れか低い金額となりますが、上記のようなケースは計算が複雑になってきます。
@抵当権による設定額又は根抵当権による極度額
A被担保債権額(貸付金額等(与信額))

当社では、担保設定状況に応じた収束計算を、システム化して実施しています。

■ 実施結果の受け渡し

バルク債権の購入後は、売り手が売却時もサービシングを実施しない場合、 買い手の保有するシステムで管理を行う必要があります。
当社では、債権評価額の結果を、買い手の債権管理システムに整合するデータフォーマットで出力することにより、 購入後のデータ管理を迅速に行うことが可能です。

■ バルク債権評価のイメージ

バルク債権評価のアプローチ

弊社では、Bulk Manager(バルク債権評価システム)により、専門的にバルク債権評価を実施します。
完全なデータベース処理を行いますので、大量案件に対応できる品質維持体制が完備されています。

■ Bulk Managerのイメージ

バルク債権評価システム


取扱案件

  • 地銀バルク債権売却時の評価
      地銀のバルク債権売却時における、債務者区分判定、不動産評価、被担保債権額の評価
      金額:約2,000億円、債務者数:約200件

  • 信用金庫・信用組合の破綻時の債権評価
      信用金庫・信用組合の破綻時における、引受金融機関への売却金額の評価
      金額:約8,000億円、債務者数:約2,000件

  • 都市銀行統合時における保有債権の評価
      都市銀行の合併時における保有債権の評価
      金額:約10兆円、債務者数:約1,000件

  • 地銀2行の合併時における債権評価
      地銀の合併時における保有債権の評価
      金額:約2兆円、債務者数:約300件

  • 地銀買収時における債権評価
      ファンドによる都市銀行の合併時における保有債権の評価
      金額:約1兆円、債務者数:約200件

  • ノンバンクの保有する債権評価
      ノンバンクの保有する不動産担保付ローンの売却時の評価
      金額:約150億円、債務者数:約200件

  • ノンバンクの保有する債権評価
      ノンバンクの保有する不動産担保付ローンの売却時の評価
      金額:約40億円、債務者数:約50件

  • 地方銀行保有債権プールの評価
      地方銀行の保有債権プール(住宅ローン)の売却時の評価及び会計処理方法に関するアドバイス
      金額:約90億円、債務者数:約200件

  • ノンバンクの保有する債権評価
      ノンバンクの保有する不動産担保付ローンの売却時の評価
      金額:約55億円、債務者数:約850件






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